Os riscos da compra e venda de imóveis sem escritura

O que é a escritura?

A escritura de um imóvel é um dos documentos mais importantes do mesmo. Ela prova quem é o dono do imóvel e dá ao mesmo o poder de venda e de negociar o mesmo. Ou seja, sem a escritura do imóvel, será difícil provar que o proprietário tem, de fato, o poder de negociar o imóvel. Para o corretor de imóveis e para o comprador este é o primeiro sinal vermelho.

Isso significa que o ideal é parar neste momento e buscar maneiras de legalizar o imóvel antes de seguir o negócio. Assim o comprador terá mais segurança na negociação. E o corretor, por sua vez, não será responsabilizado no caso de problemas futuros.

O papel do corretor de imóveis

Um ponto que o corretor precisa entender é o seguinte: uma compra e venda de imóveis pode ocorrer sem a participação do mesmo. Ou seja, comprador e vendedor podem realizar um contrato, reconhecer o mesmo no cartório, e negociar um imóvel. Mas, eles optam por contratar um corretor por vários motivos, mas o principal é a tranquilidade.

Ou seja, o corretor não é igual à um engenheiro em uma obra: toda obra deve ter a assinatura de um engenheiro (de acordo com a lei). Assim como, no caso de advogados, que são necessários no caso de determinados processos. O corretor não é necessário para que uma negociação de compra e venda de imóveis seja concluída.

Neste cenário, o corretor ainda é contratado porque ele é como o médico (dada as devidas proporções). Você pode se automedicar no caso de alguma dor ou incômodo. Mas você prefere ir ao médico para ter certeza que não há nenhum problema adicional. O corretor também é contratado para ter certeza que não haverá nenhum problema, agora ou no futuro.

Os riscos de um negócio de imóveis sem escritura

Falamos sobre o papel de um corretor e da escritura por um motivo: a venda de imóveis sem escritura é possível. E ela é inclusive comum em vários casos. A regularização de um imóvel leva tempo e custa cerca de 4% do valor do imóvel. Muitas pessoas não estão dispostas a esperar ou a investir tal valor e preferem fazer o que chamamos de “contrato de gaveta”.

Mas isso acarreta em sérios riscos em um futuro próximo (antes dos últimos cinco anos) e até mesmo em um futuro mais distantes, em casos isolados. Note também que os contratos podem ser reconhecidos no cartório. Mas isso não implica na transferência do bem. Vamos entender melhor estes riscos com alguns exemplos.

1. Venda dupla

A venda dupla de imóveis ocorre quando um imóvel é vendido para duas pessoas diferentes. Só é possível no caso de uma compra e venda efetuada sem o registro da escritura. Ou seja, no caso dos contratos de gaveta.

O que ocorre é o seguinte: o proprietário vende o imóvel para o João e, após alguns meses, nota que o imóvel não foi ocupado ainda. Após alguma pesquisa descobre que o João, o primeiro comprador, é um investidor e não tem planos de utilizar o imóvel no momento. O antigo proprietário decide, então,

realizar outra venda, para a Maria.

Agora este imóvel possui dois possíveis donos. Nenhum deles tem a escritura do local ainda, e a pergunta que fica é: quem é o dono real? Tal pergunta só poderá ser respondida após uma série de ações judiciais. E o corretor (ou corretores) responsáveis podem ser intimados a dar depoimentos. Sendo, inclusive, potenciais alvos de ações judiciais.

Advogados recomendam que, nestes casos, cláusulas sejam adicionadas no contrato. Onde o comprador e vendedor afirmam ter conhecimento que o imóvel não tem registro no cartório. Isso indica que o corretor orientou os mesmos sobre os riscos nestas negociações. Ou seja: o corretor fez o seu trabalho.

O risco, nestes casos é se um dos compradores afirmar não ter sido informado da situação. E o contrato não contar com uma cláusula que prove o contrário.

E se o João ou a Maria regularizar a situação do imóvel, registrando o mesmo. Então o outro (que não tem o registro) perde o direito do imóvel. E isto será certamente alvo de um processo judicial e é ideal que o corretor esteja bem resguardado quanto à isso.

2. Venda de imóveis cujo o vendedor não é o real dono

Já falamos da importância da certidão de ônus reais, ela informa, entre outros dados, quem é o dono do imóvel e possíveis restrições. Existem casos de herdeiros que vendem o imóvel sem o conhecimento ou autorização dos demais herdeiros. Ou até mesmo situações em que o real dono ainda está vivo, ou seja, o herdeiro ainda não herdou sua parte do imóvel de fato.

Por meio dos contratos de gaveta será sempre possível negociar estes imóveis. Mas o problema é se um dos herdeiros decidir por não aceitar passar o imóvel para o comprador no futuro. Como dono legal, pode ser que ele exija o pagamento de uma porcentagem do valor do imóvel. E o mais comum é que o caso vá, eventualmente, para a justiça.

Para o corretor o risco é similar: o comprador pode, novamente, afirmar que o corretor não informou da real situação do imóvel. Uma sugestão é também criar uma cláusula onde você informa que o

comprador sabe que o imóvel possui outros donos. Mas você nem sempre terá esta informação se não existe registro.

Por isso o ideal é o seguinte: somente negocie imóveis cuja documentação está totalmente em ordem. Se existe um imóvel sem o registro mas você acredita que o mesmo possa ser negociado, busque o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário. Essa é a melhor dica que podemos lhe passar.

O advogado irá te orientar melhor quanto às maneiras que você poderá se resguardar para evitar problemas futuros. Cláusulas que deverão ser colocadas no contrato, documentos que podem ser pedidos e maneiras de regularizar o imóvel antes mesmo da venda. Evitando qualquer tipo de problema.